España es uno de los destinos preferidos por extranjeros para comprar una vivienda, ya sea como segunda residencia, inversión o propiedad de vacaciones. Sin embargo, muchos propietarios no residentes desconocen una obligación fundamental: la declaración anual del IRNR.
Este impuesto afecta a todos los extranjeros que poseen una vivienda en España, incluso si no la alquilan. Y su incumplimiento puede generar sanciones, intereses, recargos y, en casos graves, embargos o anotaciones en el Registro de la Propiedad.
En este artículo te explicamos de forma clara qué es el IRNR, quién debe pagarlo, cómo evitar problemas y por qué es especialmente relevante para ciudadanos alemanes propietarios de inmuebles en España.
📌 ¿Qué es el IRNR?
El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) es un tributo que deben presentar todas las personas que:
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No residen fiscalmente en España
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Poseen una vivienda en territorio español, ya sea una casa, apartamento o local
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Tengan o no ingresos provenientes del alquiler
La ley obliga a declarar cada año, incluso si:
✔️ No alquilas la vivienda
✔️ La usas sólo para vacaciones
✔️ La dejas vacía
En este caso, Hacienda te imputa un rendimiento presunto, es decir, un ingreso ficticio porque considera que el hecho de tener vivienda disponible ya genera un beneficio.
🧾 ¿Qué pasa si sí alquilo mi vivienda?
Si la vivienda se alquila —total o parcialmente—, los ingresos obtenidos deben declararse en el IRNR.
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Los residentes en la UE (Alemania incluida) pueden deducir gastos relacionados con el alquiler (IBI, comunidad, reparaciones, intereses hipotecarios, suministros, seguros, etc.).
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Los no residentes fuera de la UE no pueden deducir gastos.
Es obligatorio presentar declaraciones trimestrales cuando existe alquiler.
⚠️ ¿Qué ocurre si no presento el IRNR?
La Agencia Tributaria dispone de todos los datos catastrales y bancarios, y cada vez cruza más información con oficinas europeas (Alemania incluida).
Cuando un no residente no declara:
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Hacienda envía un requerimiento al domicilio fiscal que figura en Catastro o al país de origen.
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Si el contribuyente no contesta en 10 días hábiles,
→ se emite una liquidación provisional con recargos, intereses y sanciones. -
Si no se paga, la liquidación se convierte en definitiva.
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Hacienda inicia embargo sobre:
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cuentas bancarias españolas
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devoluciones de impuestos futuras
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la propia vivienda, anotando la deuda en el Registro de la Propiedad
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Si algún día vendes, heredas o donas la vivienda, tendrás que liquidar todas las deudas acumuladas, con recargos.
Por eso es esencial declarar cada año correctamente.
🇩🇪 Importante para contribuyentes alemanes
Los propietarios alemanes representan uno de los grupos más numerosos en España, especialmente en regiones como Andalucía, Baleares, Comunidad Valenciana y Canarias.
Aspectos clave para ciudadanos alemanes:
① Residencia fiscal
Aunque pases mucho tiempo en España, si tu residencia fiscal está en Alemania, debes presentar IRNR.
② Declaración obligatoria
Muchos propietarios alemanes desconocen que deben declarar aunque no alquilen la vivienda.
Los impuestos españoles no se incluyen en la Steuererklärung alemana, por lo que si no declaras en España, estás incumpliendo.
③ Intercambio de información
España y Alemania tienen un acuerdo de intercambio automático de datos fiscales (CRS).
Esto significa que:
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movimientos bancarios,
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propiedades inmobiliarias,
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ingresos,
son compartidos entre ambos países.
Hacienda alemana y española ven exactamente lo mismo.
④ Sanciones inesperadas
Muchos alemanes descubren la deuda cuando quieren vender su vivienda:
no pueden firmar porque aparece una carga por impagos de IRNR.
📝 ¿Cómo se calcula el IRNR si no alquilo?
Depende de:
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valor catastral de la vivienda
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número de propietarios
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tiempo que la propiedad estuvo disponible
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tipo impositivo (19% para residentes UE)
Es un impuesto muy económico, especialmente si se presenta en plazo.
🛡️ ¿Por qué contratar un asesor especializado en no residentes?
Porque:
✔️ evitamos sanciones, recargos y embargos
✔️ presentamos correctamente alquileres y rendimientos imputados
✔️ mantenemos tus datos actualizados en Hacienda
✔️ revisamos notificaciones electrónicas
✔️ representamos al contribuyente ante la Agencia Tributaria
✔️ conseguimos que no pierdas dinero ni tiempo
Para propietarios alemanes, es especialmente útil tener un asesor que hable inglés y conozca:
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normativa fiscal española
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convenio España–Alemania
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modelos 210, 211, 216 y 115
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trámites autonómicos y municipales