La demanda de viviendas turísticas se ha disparado en los últimos años. Cada vez más compradores buscan una segunda residencia que pueda explotarse como alojamiento vacacional, y cada vez más promotores lanzan al mercado edificios diseñados específicamente para este uso.
Lo que muchos desconocen es que, cuando el inmueble tiene destino turístico desde su origen y el comprador actúa como empresario, la compra puede realizarse sin pagar IVA ni ITP, con un ahorro fiscal muy relevante.
Pero para que esto sea posible deben darse dos circunstancias esenciales:
quién vende, quién compra y qué ha hecho el promotor para que el edificio sea realmente turístico.
1. La clave fiscal: por qué algunas viviendas turísticas pueden adquirirse sin IVA ni ITP
El impuesto que normalmente paga un comprador (IVA en obra nueva o ITP en segunda transmisión) puede evitarse cuando se aplica la llamada inversión del sujeto pasivo.
Este mecanismo existe en el IVA y permite que, en determinadas operaciones inmobiliarias, el impuesto no lo cobre el vendedor, sino que lo declare el comprador en su autoliquidación, sin coste económico real.
Para que esto ocurra, se deben cumplir estas condiciones:
- El promotor o vendedor debe actuar como empresario.
- El comprador también debe hacerlo como empresario o profesional.
- El inmueble debe destinarse a una actividad económica, como la explotación turística mediante servicios complementarios.
Si falta una de estas piezas, no hay inversión del sujeto pasivo y el comprador tendrá que asumir el IVA o el ITP como en cualquier otra operación.
2. Qué debe hacer el promotor para que el inmueble tenga oficialmente destino turístico
Una de las confusiones más habituales es pensar que una vivienda “será turística” solo porque así lo anuncia el promotor.
En realidad, para que un inmueble nazca con esa condición deben cumplirse determinados requisitos urbanísticos, registrales y documentales, sin los cuales la vivienda no pasa de ser una vivienda convencional con expectativas de uso vacacional.
a) La licencia urbanística debe permitir el uso turístico
El planeamiento municipal debe admitir expresamente este uso. Si la parcela no permite uso turístico o terciario, el edificio no podrá tener destino turístico aunque así se pretenda comercializar.
b) La licencia de obra debe solicitarse con uso turístico o de alojamiento
Es fundamental que conste desde el inicio en la licencia. Si el proyecto se tramita como residencial, el edificio nacerá como tal.
c) El proyecto debe ajustarse a la normativa turística autonómica
Superficies, ventilación, equipamientos, accesibilidad, requisitos técnicos… Cada comunidad autónoma tiene una regulación específica para apartamentos o alojamientos turísticos y el edificio debe cumplirla.
d) Inscripción en el registro turístico
En la mayoría de autonomías existe un registro de alojamientos turísticos. Que el edificio se inscriba, o que esté preparado para ello, es una evidencia sólida de su destino.
e) División horizontal con uso turístico
El uso turístico debe figurar en la escritura de obra nueva y en los estatutos de la comunidad.
Es habitual incluir prohibición de uso residencial permanente y obligación de destinar las unidades a explotación turística.
f) Comercialización coherente
El edificio no debe venderse como residencial. La coherencia entre licencia, estatutos y material comercial es un elemento relevante para la Administración.
Cuando todos estos pasos se cumplen, el inmueble deja de ser una “vivienda” a efectos prácticos y pasa a considerarse un activo destinado a actividad económica.
3. Por qué beneficia al comprador que el edificio tenga destino turístico desde el origen
Un inmueble turístico desde su diseño ofrece ventajas muy claras al comprador:
a) Facilita enormemente la aplicación de la inversión del sujeto pasivo
Hacienda entiende que el uso económico es real y obligatorio, lo que respalda que el comprador actúe como empresario.
b) Reduce el riesgo de comprobaciones fiscales
Una vivienda en edificio turístico tiene una coherencia administrativa que el Fisco reconoce. Esto disminuye la probabilidad de controversias.
c) Ahorro fiscal inmediato
No pagar IVA ni ITP puede suponer decenas de miles de euros menos en el desembolso inicial, lo que incrementa la rentabilidad de la inversión.
d) Deducción del IVA de los gastos posteriores
Reformas, mobiliario, equipamiento, mantenimiento, plataformas, gestión… Todos estos gastos se integran en la actividad y pueden ser deducibles.
e) Seguridad jurídica
El comprador no depende de interpretaciones. El uso turístico no es voluntario ni eventual: forma parte de la naturaleza misma del inmueble.
4. Qué debe hacer el comprador para no pagar IVA ni ITP
Aquí está el punto más olvidado y, al mismo tiempo, el más determinante:
el comprador debe estar dado de alta como empresario o profesional antes de la compra, con una actividad que justifique la explotación turística.
Esto exige:
- Alta censal correcta (modelo 036),
- Comunicación formal al vendedor,
- Documentación que justifique la afectación del inmueble a la actividad,
- Redacción adecuada en la escritura,
- Y una correcta aplicación del IVA como inversión del sujeto pasivo.
Sin estos pasos, incluso aunque el edificio sea turístico, la operación tributaría como una compra convencional.
5. Conclusión
La posibilidad de adquirir una vivienda turística sin pagar IVA ni ITP no depende del número de noches que se vayan a alquilar ni de cómo se publicite el inmueble, sino de cómo ha nacido la promoción y de cómo se posicione el comprador ante Hacienda.
Cuando el promotor ha estructurado el proyecto como edificio turístico y el comprador se da de alta como empresario, la operación es completamente viable, segura y fiscalmente muy ventajosa.